不動産のトークン化とは？RWA×セキュリティトークンで変わる投資の未来と事例紹介

ブロックチェーン技術の進化により、現実世界の資産をデジタル化する「トークン化」の動きが活発になっています。中でも「不動産のトークン化」は、実世界資産（RWA: Real World Assets）の中でも注目を集めるテーマです。不動産という高額で流動性の低い資産をブロックチェーン上で小口化することで、個人投資家もアクセスしやすい仕組みが広がっています。

本記事では、不動産トークンとは何か、従来の不動産投資との違い、セキュリティトークンとの関係、さらに国内外の実例も交えて、初心者にもわかりやすく解説します。

また、RWA全体の基礎から学びたい方は、RWAとは？実世界資産のトークン化をやさしく解説をご覧ください。

NFTやWeb3の資産モデルと比較したい方は、NFTの始め方ガイドや、NFTウォレットとは？MetaMaskの作り方と使い方も参考になります。

不動産トークンとは？｜RWA（実世界資産）の代表格

不動産のトークン化とは、物理的な不動産資産をブロックチェーン上でデジタルなトークンとして表現することを指します。これにより、所有権や収益権をトークンという形で分割・管理できるようになります。

従来、不動産投資は高額な初期費用や登記などの煩雑な手続きが必要でした。しかし、トークン化により、数万円〜数十万円といった少額からの投資が可能となり、より多くの人が参加しやすくなっています。

セキュリティトークンとの違いと関係性

トークン化された不動産の中には、法的に”証券”とみなされるものがあります。これが「セキュリティトークン」です。

セキュリティトークンは、証券としての性質を持つトークンであり、金融商品取引法や各国の証券法の規制対象になります。たとえば、不動産の所有権や賃料収益を分配することを目的としたトークンは、証券に該当する可能性が高く、適切な登録やライセンスが必要です。

つまり、「不動産のトークン化」は技術的な手法であり、「セキュリティトークン」はその法的な分類ということになります。

トークン化による投資の変化とメリット

トークン化は、ブロックチェーン技術によって不動産投資のあり方を大きく変えました。RWA（Real World Assets）の文脈においても、不動産トークンはユーザーがよりアクセスしやすく、透明性と利便性の高い投資手段として注目を集めています。

少額投資が可能に：従来は数百万円以上必要だった不動産投資が、数万円単位で可能に。
流動性の向上：トークンはブロックチェーン上で自由に取引できるため、従来の不動産よりも流動性が高まる。
透明性と追跡性：スマートコントラクトにより、所有・収益・取引履歴がすべて記録され、透明性が向上。
グローバル市場へのアクセス：国境を越えて投資が可能となり、海外不動産へのアクセスも容易に。

実際の事例紹介

■ アメリカのRealT

RealT公式サイト

アメリカの住宅不動産をトークン化し、個人投資家が少額から投資できるサービスを提供。EthereumやGnosis Chain上で発行されたトークンを購入することで、家賃収入を週ごとに受け取ることができ、実際の収益モデルとして非常に注目されている。

■ アメリカのElevated Returns

Elevated Returns公式サイト

米国コロラド州にある高級リゾート「St. Regis Aspen Resort」の一部所有権をEthereumブロックチェーン上でトークン化し、投資家にデジタル証券として提供。商業不動産のトークン化事例として世界的にも注目された。

■ スイスのBrickMark（ブリックマーク）

BrickMark公式サイトチューリッヒの不動産をトークン化し、約1億3400万ドル規模でトークンを販売。トークン保有者は賃料収益の一部を受け取れる設計。

■ 日本国内の事例

不動産ST（セキュリティトークン）分野では、SBI証券や大和証券、野村證券などの大手金融機関が参入し、小規模不動産のトークン化によるクラウドファンディング型商品を提供しています。

特に注目されたのは、SBI証券と三井住友信託銀行が連携した「デジタルアセットファンド」による不動産ST商品で、少額からの参加が可能であり、ブロックチェーン技術を活用した法的に整備された国内事例として高く評価されています。

注意点と今後の課題

不動産セキュリティトークン市場は拡大の一途をたどっていますが、将来的な拡張に備えた課題も数多く存在します。以下に、投資家やプロジェクト運営者が注意すべき点をまとめます。

法規制の整備：国や地域によってセキュリティトークンの扱いが異なり、投資家にとって不透明な部分もある。
プラットフォームの信頼性：どのブロックチェーン上で運用されているか、運営企業の透明性などを確認する必要がある。
詐欺プロジェクトへの注意：トークン化を装った詐欺も増えており、正当性のチェックが重要。

まとめ｜不動産トークンはRWAの本命になりうるか？

ブロックチェーン技術と不動産の融合は、単なる技術革新にとどまらず、資産運用の民主化・国際化を加速させる可能性を秘めています。

不動産のトークン化は、現実資産をブロックチェーンに乗せるRWAの中でも特に注目される分野です。セキュリティトークンとしての法的な整備も進む中、これまでアクセスが難しかった資産クラスへの投資がより身近なものとなりつつあります。

今後、規制や技術の進化が進めば、不動産トークンはRWAの本命として、より広く普及していく可能性があるでしょう。